กฏหมายที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้!!

เมื่อการออมเงินในธนาคารเพื่อกินดอกเบี้ยไม่ใช่คำตอบสำหรับคนยุคใหม่อีกต่อไป การหาหนทางต่าง ๆ เพื่อให้เงินเติบโตคือสิ่งที่ตอบโจทย์ของคนยุคปัจจุบัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในทางเลือกของคนส่วนใหญ่เช่นกัน แต่ในการซื้อขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นควรที่ทราบข้อมูลกฏหมายด้วย เพราะจะมีเรื่องของค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนฯ ภาษีสิ่งปลูกสร้าง ภาษีที่ดิน เป็นต้น เข้ามาเกี่ยวข้องในการลงทุนด้วย

“การซื้อขาย คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ขาย” โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า “ผู้ซื้อ” และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 453)”

การซื้อขายอสังหาฯ ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?

เมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น ข้อกฏหมายก็จะทำหน้าที่ในการเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ตามที่กฏหมายได้กำหนดเอาไว้ ซึ่งนักลงทุนควรศึกษาข้อมูลค่าธรรมเนียม เพราะอาจจะเป็นข้อมูลเพิ่มเติมในการพิจารณาตั้งราคาในการขายอสังหริมาทรัพย์ในครอบครอง

• ค่าธรรมเนียม
  • กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมกำหนดว่าทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน โดยไม่มีข้อยกเว้น ดังนั้นส่วนมากผู้ขายและผู้ซื้อมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง ซึ่งขึ้นอยู่กับการเจรจาในการซื้อขาย
• ค่าภาษีอากร
  • ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นก็ต่อเมื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
    • ภาษีธุรกิจเฉพาะ
      • ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์นี้ได้มาโดยการรับมรดกตกทอด
    • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
      • เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด ซึ่งพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี

“การเช่า คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้ให้เช่า” ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้เช่า” ได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจ ากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

กฏหมายสำหรับสัญญาการเช่าบ้าน แบ่งเป็น 2 ช่วง

1. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี

ตามกฎหมายกำหนดว่าต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ลงลายมือชื่อทั้ง 2 ของฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากไม่ทำสัญญาเป็นหนังสือก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้ 

1. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป

ตามกฎหมายกำหนดให้ทำเอกสารสัญญาเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ เนื่องจากการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปี

ค่าธรรมเนียม

• ผู้ให้เช่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดระยะเวลารวมเงินกินเปล่า เช่น ค่าเช่าออฟฟิศปีละ 1,000,000 บาท เงินกินเปล่า 100,000 บาท รวม 1,100,000 บาท ค่าธรรมเนียมคือ 110,000 บาท”

ค่าภาษี

• ภาษีเงินได้: เมื่อมีรายได้จากกการเช่า ผู้ให้เช่าต้องนำไปยื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90 
  • เงินได้สุทธิ = วิธีคำนวณ ((รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี)
  • เงินได้พึงประเมิน = วิธีคำนวณ (รายได้ค่าเช่าทั้งหมด x 0.5%)
• ภาษีโรงเรือน: ผู้ให้เช่าจะถูกบังคับเสียในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า

ทุกการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูลให้ดีทั้งในเรื่องของการเงิน และข้อกฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการคำแนะนำหรือที่ปรึกษาเกี่ยวกับกฏหมายที่ดิน กฏหมายอสังหาริมาทรัพย์สามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm

เครดิต: https://www.dol.go.th/registry/Documents/KM.pdf

https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า-5204