กฏหมายอาคารแบบเข้าใจง่าย

กฏหมายควบคุมอาคาร คือ กฏหมายที่ต้องการเพื่อควบคุมการก่อสร้างอาคารให้มีความมั่นคงแข็งแรง มีระบบความปลอดภัยสำหรับผู้ใช้อาคาร เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัยระบบการระบายอากาศ ฯลฯ มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย สวยงาม และมีการตชจัดการด้านการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เช่น การจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ ฯลฯ

“ที่อยู่อาศัย” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ เมื่อมีคนอยู่รวมกันมาก ๆ มีความเจริญขยายตัวเกิดเป็นเมืองมีบ้านเรือนเป็นที่อยู่อาศัยและมีอาคารเป็นที่ดำเนินกิจกรรมต่าง ๆ ของคนในชุมชน

ในเมืองมีอาคารมากมายหลายประเภท เช่น ตึกแถว ร้านค้า ตลาด สำนักงาน โรงเรียนและอื่น ๆ อีกมากมาย และเมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้นเป็นเมืองใหญ่หรือมหานคร อาคารก็เพิ่มจำนวนมากขึ้นเป็นเงาตามตัว เกิดอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ โรงแรมศูนย์การค้า ฯลฯ อาคารเหล่านี้เป็นอาคารสาธารณะที่มีคนเป็นจำนวนมากเข้าไปใช้ในแต่ละวัน ดังนั้น ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร จึงเป็นเรื่องที่สำคัญ

ถ้าไม่มีการควบคุมอาคารย่อมแน่นอนว่าความไม่ปลอดภัย ความไม่เป็นระเบียบสวยงามของบ้านเมือง ความไม่ถูกสุขลักษณะ อุบัติภัย เช่น ตึกถล่ม ไฟไหม้อาคาร เป็นต้น เป็นสิ่งที่คนในเมืองต้องประสบ กฏหมายควบคุมอาคารจึงต้องควบคุมไม่ให้เกิดสิ่งเหล่านี้

การดัดแปลงอาคาร

“ดัดแปลง” หมายความว่า เปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม

การรื้อถอนอาคาร

“รื้อถอน” หมายความว่า รื้อส่วนอันเป็นโครงสร้างของอาคารออกไป เช่น เสา คานตงของอาคาร หรือส่วนอื่นของอาคาร

อาคารที่ต้องขออนุญาตรื้อถอน คือ อาคารดังต่อไปนี้

1)อาคารที่มีความสูงเกินสิบห้าเมตร ซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร

2)อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าสองเมตรส่วนอื่นของโครงการของอาคารที่ต้องขออนุญาตรื้อถอน ได้แก่

• กันสาดคอนกรีตเสริมเหล็ก
• ผนังหรือฝาที่เป็นโครงสร้างของอาคารหรือผนังหรือฝาคอนกรีตเสริมเหล็ก
• บันไดคอนกรีตเสริมเหล็ก
• พื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่พื้นขั้นที่สองของอาคารขึ้นไป

การใช้ / เปลี่ยนการใช้อาคาร

“การใช้” หมายความว่า การเข้าไปใช้ประโยชน์ภายในอาคาร

“การเปลี่ยนการใช้” หมายความว่า การเปลี่ยนการใช้จากเดิมที่ได้รับการใช้จากเดิมที่ได้รับอนุญาต ยกตัวอย่างเช่น อาคารเดิมได้รับอนุญาตเป็นโรงแรม ต่อมาต้องการทำเป็นอาคารชุด ต้องยื่นขออนุญาตเปลี่ยนการช้าอาคารจากโรงแรมเป็นอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน

อาคารควบคุมการใช้แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ

ประเภทที่ 1 ไม่กำหนดขนาดพื้นที่ได้แก่ อาคารดังต่อไป

• คลังสินค้า
• โรงแรม
• อาคารชุด
• สถานพยาบาล

ประเภทที่ 2 กำหนดพื้นที่ได้แก่ อาคารดังต่อไปนี้

• อาคารที่ใช้สำหรับค้าขายหรือประกอบธุรกิจมีพื้นที่ตั้งแต่ 80 ตารางเมตรขึ้นไป
• โรงงานที่ใช้เครื่องจักรตั้งแต่ 5 แรงม้าขึ้นไป
• สถานศึกษามีพื้นที่ตั้งแต่ 80 ตารางเมตรขึ้นไป
• อาคารที่ใช้เป็นที่ชุมนุมหรือประชุมมีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป
• สำนักงานพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

ข้อกฎหมายที่มักกระทำผิด

ระยะร่นหรือที่ว่างในการปลูกสร้าง – ตึกแถว อาคารชนิดนี้ตามกฎหมายระบุไว้ว่ากรณีก่อสร้างไม่ติดริมถนนสาธารณะต้องมีที่ว่างด้านหน้าไม่น้อยกว่า 6 เมตร และด้านหลังไม่น้อยกว่า 3 เมตร (ข้อบัญญัติ กทม. 2544,กฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ.2543) ซึ่งโดยทั่วไปมักมีการต่อเติมด้านหลังอาคารตึกแถวเพื่อใช้งานต่างๆ กันอยู่เสมอ- บ้านแถว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ.2543 ระบุว่า ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้ว (แนวเขตที่ดิน) กับตัวอาคารไม่น้อยกว่า 3 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร นอกจากนี้ กรณีด้านข้างของบ้านแถวนั้นปลูกใกล้เขตที่ดินผู้อื่นต้องถอยร่นอย่างน้อย 2 เมตรเช่นกัน การกำหนดระยะถอยร่นและที่ว่าง (ไม่มีสิ่งใดปกคลุมและไม่สามารถใช้สอยเพื่อการอื่นได้) ตามกฎหมาย กำหนดนี้มีขึ้นเพื่อความปลอดภัยในการหนีไฟ เพื่อประโยชน์ในการระบายอากาศและสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น การต่อเดิม ดัดแปลงต่างๆ ในพื้นที่ว่างหรือถอยร่นดังกล่าวนี้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะไม่สามารถอนุญาตให้กระทำได้อย่างเด็ดขาด

ระยะร่นสำหรับช่องเปิด หน้าต่าง ช่องแสง

อาคารที่ปลูกสร้างชิดที่ดินผู้อื่น ถ้าต้องการเปิดหน้าต่าง ประตู ช่องแสง ช่องระบายอากาศ หรือมีระเบียง กรณีสูงน้อยกว่า 2 ชั้น หรือสูงน้อยกว่า 9 เมตร ต้องร่นห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่ถ้ากรณี 3 ชั้นขึ้นไป หรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องถอยห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร สำหรับข้อกฎหมายนี้มีไว้เพื่อความเป็นส่วนตัวและปลอดภัยสำหรับผู้ที่อยู่ข้างเคียงและตัวท่านเอง

การก่อสร้างอาคารชิดเขต

กรณีดังกล่าว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ระบุไว้ว่า แนวผนังอาคารใดๆ สามารถปลูกสร้างห่างแนวเขตได้น้อยที่สุดเท่ากับ 0.50 เมตร แต่ผนังนั้นต้องเป็นผนังทึบ แต่หากต้องการปลูกสร้างชิดแนวเขตที่ดินก็สามารถกระทำได้ แต่ต้องได้รับการยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงก่อน และต้องเป็นผนังทึบเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ไม่แนะนำให้กระทำ เนื่องจากการก่อสร้างจะทำได้ลำบาก และเป็นการรบกวนเพื่อนบ้านข้างเคียงของท่านมากพอ

กฏหมายเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว และเรานั้นสามารถพบเจอได้ทั่วไปในการดำเนินชีวิตประจำวัน การศึกษากฏหมายเป็นเรื่องที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาปัญหาทางด้านกฏหมายสามารถสอบถามข้อมูลมาได้ที่ LINE : @bnlaw และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่างๆของเราได้ที่ Facebook B.N. Law