โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงว่าใครที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้น แต่อาจจะไม่ใช่เสมอไป หากเจ้าของที่ดินไม่ได้ไปดูแลที่ดินผืนนั้นเป็นเวลานานจนเกิดการ “ครอบครองปรปักษ์” จากบุคคลอื่นที่เข้าไปทำประโยชน์บนที่ดินผืนนั้น แม้จะมีโฉนดอยู่กับตัวก็ใช่ว่าจะถือไพ่เหนือกว่าเสมอไปเจ้าของที่ดินต้องหาข้อมูลกฎหมายให้ดี
“ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 ว่าด้วยการเข้าครองของทรัพย์สินของผู้อื่นหรือครอบครองปรปักษ์ โดยการจะเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้นั้น ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์จะเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของนั้นอย่างเหมาะสมกับปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวงและไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่ รวมไปถึงครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ประกอบกับระยะเวลาที่ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของผู้อื่นติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี แล้วจึงสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ได้ ”
ตามมาตราที่ 1380 หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลหรือทำประโยชน์อะไรบนที่ดินผืนนั้น แต่มีบุคคลอื่นเข้าไปทำประโยชน์แทนแม้จะไม่ได้ขออนุญาตเจ้าของที่ดินก็ตาม หากเกิน 10 ปีขึ้นไป บุคคลนั้นสามารถยื่นจดทะเบียนกรรมสิทธิ์บนที่ดินนั้นโดยการครอครองปรปักษ์ได้ แต่ที่ดินผืนนั้นจะต้องเป็นโฉนดประเภท นส.4 (ครุฑแดง) เท่านั้น
ภายในระยะเวลา 1 ปีนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียน หากไม่มีเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์คืน จะถือว่าที่ดินผืนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที
เจ้าของที่ดินอาจจะรู้สึกว่าไม่เป็นธรรมในกรณีหากเกิดการครอครองแบบปรปักษ์เกิดขึ้น โดยโดนแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินไปแบบฟรี ๆ ดังนั้น เจ้าของที่ดินสามารถใช้มาตรา 1382 ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้
ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงควรเข้าไปดูแลที่ดินบ้างครั้งคราว หรือทำการระวังแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน รวมทั้งทำเอกสารสัญญาเช่าให้กับผู้ที่เข้ามาทำประโยชน์ให้ชัดเจนในฐานะผู้เช่า
เจ้าของที่ดินที่กำลังประสบปัญหาถูกบุกรุกที่ดิน หรือมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน หากต้องการความรู้หรือปรึกษาเรื่องกฎหมาย Balance Niti Law Firm พร้อมให้คำปรึกษาและดำเนินการให้ครบทุกขั้นตอน สามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm