สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อจึงต้องพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบคอบ แต่ความถูกต้องก็ไม่ได้ดูแค่สัญญาซื้อขายบ้านเพียงอย่างเดียวเท่านั้น เพราะยังมีเอกสารประกอบอีกหลายส่วนที่ต้องพิจารณาร่วมกัน ผู้ซื้อจึงต้องเข้าใจถึงบทบาทของสัญญาแต่ละประเภท และ ตรวจสอบข้อมูลที่ต้องใส่ใจ เพื่อเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านได้โดยไม่ถูกเอาเปรียบ
สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน
สัญญาจองซื้อบ้าน คือ เอกสารซื้อขายบ้านประเภทหนึ่งที่มักจะเกิดในกรณีซื้อบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่ก่อสร้าง หรือยังไม่สามารถระบุแปลงที่ดินหรือพื้นที่บ้านได้อย่างชัดเจน จึงเกิดสัญญาจองซื้อบ้านไว้ก่อนจนกว่าจะมีรายละเอียดเพียงพอให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ และ เงื่อนไขในการผ่อนดาวน์ก็จะปรากฏอยู่ในสัญญาฉบับนี้
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ เอกสารต้นทางที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการตกลงจะซื้อจะขายกัน ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ระบุเงื่อนไขทั้งหมดในการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หากมีการผิดสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ก็สามารถฟ้องร้องเอาผิดได้ตามกฎหมาย การซื้อขายบ้านจึงมักจะเกิดสัญญาก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้านจริง ๆ
สัญญาซื้อขายบ้าน คือ เอกสารปลายทางที่จะทำให้การตกลงซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย เพื่อให้กรรมสิทธิ์บ้านกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยสัญญาซื้อขายบ้านจะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่เท่านั้น และ มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)
เอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย และ สัญญาซื้อขาย คือ เอกสารต่าง ๆ ที่ใช้ประกอบข้อตกลงในการซื้อขาย เช่น เงื่อนไขเพิ่มเติม สเปกวัสดุบ้าน ของแถม หรือโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่ได้ตกลงกันไว้นอกเหนือจากรายละเอียดที่ระบุในสัญญา ซึ่งข้อตกลงทั้งหมดจะต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน โดยอาจมีภาพ และ แผนผังประกอบด้วย
อ่านเพิ่มเติมเรื่องกฎหมาย EIA ได้ที่ กฎหมาย EIA สำคัญอย่างไรต่อการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลสำคัญในเอกสารซื้อขายบ้าน
1.ขนาด และ ราคาซื้อขาย
ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน และ ราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนสัญญาซื้อขาย (ท.ด. 13) จะต้องมีการตรวจสอบราคาซื้อขายบ้าน และ เลขที่โฉนดที่ดินในสัญญาให้ถูกต้องด้วย
2.วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาจะซื้อจะขายต้องกำหนดวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องเผื่อเวลาสำหรับการยื่นขอสินเชื่อ และ ตรวจรับบ้านด้วย หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปโดยปริยาย
3.การรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
การซื้อขายบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ภาษีอากร ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหา หากผู้ซื้อไม่ตกลงกับผู้ขายให้ดี โดยใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน ก็ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
โดยคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01% และ ค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01% สำหรับบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564
4.เบี้ยปรับเมื่อผิดสัญญา
ผู้ซื้อมีสิทธิ์คิดเบี้ยปรับรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่รวมกันไม่เกิน 10% ของราคาซื้อขาย หากผู้ขายมีความล่าช้าในการส่งมอบบ้านหรือขอยกเลิกโดยที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำผิดสัญญา และ เบี้ยปรับควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน
ข้อตกลง และ เงื่อนไขอื่น ๆ
ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนเองจะได้รับความเป็นธรรมในสัญญาทุก ๆ ข้อ เช่น การยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ และ การรับประกันบ้าน ส่วนสัญญาซื้อขายจะระบุเงื่อนเพิ่มเติมในส่วนท้ายของสัญญา โปรดอ่านให้ครบถ้วนก่อนเซ็นสัญญา
ข้อควรทราบก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน
- ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอ
เนื่องจากกฎหมายไม่ได้บังคับให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ผู้ซื้อจึงจูงมือผู้ขายไปทำสัญญาซื้อขายกับกรมที่ดินได้เลย แต่การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ ซึ่งต้องใช้เวลาในขอสินเชื่อ และ ตรวจรับบ้าน จึงต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อผูกมัดข้อตกลงกันก่อนจะซื้อขายจริง
- ทุกอย่างต้องสมบูรณ์แบบก่อนเซ็น
ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบบ้านที่จะซื้อให้แน่ใจว่ามีสภาพสมบูรณ์พร้อม และ เป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ทุกประการ เพราะถ้าเซ็นสัญญาซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์แล้ว บ้านจะกลายเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งเป็นเรื่องยากที่จะคืน หากพบปัญหาในภายหลัง
การซื้อขายบ้านนั้นเป็นเรื่องใหญ่ และ มีรายละเอียดมากมายที่ต้องใส่ใจ ก่อนเซ็นเอกสารซื้อขายบ้านกับผู้ขาย ผู้ซื้อจึงต้องอ่านให้ละเอียดที่สุด เพราะสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย การรับทราบข้อตกลง และ รายละเอียดที่มีความยุติธรรม ก็จะทำให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบในภายหลัง
ขอบคุณ DDproperty
กฏหมายเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว และ เรานั้นสามารถพบเจอได้ทั่วไปในการดำเนินชีวิตประจำวัน การศึกษากฏหมายเป็นเรื่องที่สำคัญ และไม่ควรมองข้าม สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาปัญหาทางด้านกฏหมายสามารถสอบถามข้อมูลมาได้ที่
Line@bnlaw และ สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่
Facebook B.N. Law
