กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาฯ
กฎหมายสิ่งแวดล้อมหลักที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นที่มาของการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ ที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment นั่นเอง
อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่บ้างที่ต้องทำ EIA
– อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้หรือในอุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นบริเวณที่อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– อาคารที่ใช้ในการประกอบธุรกิจค้าปลีกหรือค้าส่ง ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– อาคารที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการของเอกชน ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
– อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
EIA มีเนื้อหาอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง
อันดับแรก ผู้พัฒนาโครงการจะต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้เป็นผู้รับอนุญาตทำ EIA
เนื้อหาของ EIA จะต้องศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ
- ด้านทรัพยากรกายภาย เช่น ดิน น้ำ อากาศ
- ทรัพยากรชีวภาพ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า
- คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์
- คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต ซึ่งรวมไปถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อชุมชน ระบบเศรษฐกิจ ฯลฯ
ในขั้นตอนการจัดทำ EIA จะต้องมีการรับฟังความเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเป็นการให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งขอบเขตของการศึกษา และครั้งที่สองเพื่อสร้างความมั่นใจในรายงานและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ
ผลของการไม่จัดทำ EIA
สำหรับโครงการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA นั้น พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ กำหนดให้ต้องเสนอ EIA ไปพร้อมกับคำขอใบอนุญาตก่อสร้างด้วย และเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจากจากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมเสียก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้
กรณีที่เป็นข่าว
กรณีปัญหาที่มีข่าวอยู่ขณะนี้ เป็นเรื่องที่คอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งติดรถไฟฟ้าใจกลางสาทร และมีลูกบ้านในคอนโดมิเนียมที่ติดกันไปร้องเรียน และฟ้องคดีต่อศาลปกครอง โดยพบว่า EIA มีการใช้ข้อมูลเท็จ มีจัดการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนภายหลังจากที่ EIA ได้รับการอนุมัติไปแล้ว และศาลปกครองมีคำพิพากษาระงับใช้ EIA ฉบับนี้ไว้ชั่วคราวจนกว่าจะมีคำพิพากษา ซึ่งมีผลทำให้ต้องหยุดการก่อสร้างไป เนื่องจากเมื่อไม่มี EIA ก็เท่ากับว่าไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างไปด้วยนั่นเอง
ขอบคุณ DDproperty
กฏหมายเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว และเรานั้นสามารถพบเจอได้ทั่วไปในการดำเนินชีวิตประจำวัน การศึกษากฏหมายเป็นเรื่องที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาปัญหาทางด้านกฏหมายสามารถสอบถามข้อมูลมาได้ที่ Line@bnlaw และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook B.N. Law