การเป็นเจ้าของที่ดินนั้นต้องดูองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น ทำเล รูปพื้นที่ดิน ความสะดวกในการสัญจร เป็นต้น โดยส่วนมากที่ดินที่คนไม่นิยมเป็นเจ้าของเลยคือที่ดินที่โดนปิดทางเข้า – ออก หรือที่เรียกว่า “ที่ดินตาบอด” ซึ่งจะโดนล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่นทำให้ราคาที่ดินตาบอดนั้นไม่สูงมากนัก ส่วนใหญ่ที่ดินตาบอดมักได้รับเป็นมรดกตกทอดมา ซึ่งหากต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินตาบอดในทางกฎหมายยังสามารถทำได้
“ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349
ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
วิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ “
- ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมเอาไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ หรือที่ดินตาบอดมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่เส้นทางนั้นเป็นสระ บ่อ บึง คลอง ทะเล หรือทางชัน สามารถขอทำทางผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่เพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะได้
- เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิเลือกเพียงทางเดียว จากที่ดินแปลงใดก็ได้ที่ล้อมรอบอยู่
- การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่อื่น ที่ไม่ใช่ทางทางสาธารณะไม่สามารถทำได้
- การขอทำทางผ่านไปสู่ทางสาธารณะไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอด เนื่องจากเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกควรได้ตามกฎหมายที่ดินตาบอด
- ค่าทดแทนสำหรับเส้นทางตัดผ่านที่ดินผู้อื่นเพื่อไปสู่ทางสาธารณธจะอยู่ที่การประเมินของเจ้าหน้าที่พนักงานหรือตามตกลงของเจ้าของที่ทั้ง 2 ซึ่งจะจ่ายเป็นเงินค่าเช่ารายเดือน รายปี หรือจะเป็นเงินก้อนก็ได้แล้วแต่ตกลง
หวังว่าเกร็ดความรู้เรื่องกฎหมายที่ดินตาบอดจะเป็นประโยชน์ให้กับท่านเจ้าของที่ดินหลาย ๆ คน หากต้องการที่ปรึกษาทางด้านกฏหมาย หรือต้องการคำแนะนำในการจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm
เครดิต: https://www.suratcity.go.th/web/images/srtcity/02-organization/06-dot-division-of-technical-se