ใครรู้บ้างว่าบ้านของเรานั้นอยู่ในพื้นที่โซนสีอะไรเอ่ย? เชื่อว่าหลาย ๆ คนก็ยังคงไม่ทราบว่าโซนสีคืออะไร และมีความสำคัญอย่างไร สำหรับเรื่องของการแบ่งพื้นที่เป็นโซนสีต่าง ๆ ซึ่งอยูในข้อกำหนดของ “กฏหมายผังเมือง” นั้นจะมีบทบาทอย่างมาก เมื่อต้องการตัดสินใจซื้อที่ดินหรือต้องการสร้างสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า ปั๊มน้ำมัน โรงงาน เป็นต้น
กฏหมายผังเมืองคืออะไร?
กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เป็นกฎหมายที่ควบคุมเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งจะกำหนดความเป็นอยู่ของคนในเมืองนั้น ๆ โดยจะกำหนดเส้นทางและถนนว่าควรเป็นอย่างไร แต่ละเมืองจะมีลักษณะแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมรวมถึงแนวความคิดและวิสัยทัศน์
ดังนั้นกฎหมายผังเมืองในประเทศไทยนั้นมีขึ้นเพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ ให้เป็นระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดี ซึ่งกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าพื้นที่ไหนสร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูง โดยประชาชนทั่วไปสามารถเปิดดูกฎหมายกันได้ที่ เว็ปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง “http://www.dpt.go.th/”
แต่ละจังหวัดจะมีการจัดสรรและแบ่งโซนสีพื้นที่ไว้ ซึ่งจะระบุไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นที่ดินประเภทใด สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไรได้บ้าง และพื้นที่ในแต่ละโซนสีนั้นยังมีผลต่อราคาที่ดินในการซื้อขายอีกด้วย ทีนี่เรามาดูโซนสีพื้นที่ผังเมืองของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีความหลากหลายของพื้นที่มากที่สุดโดยแบ่งได้ 10 ประเภท คือ
- พื้นที่สีเหลือง – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- รหัสผังกำกับคือ ย.1-ย.4 โดยที่ดินประเภทนี้จะมุ่งเน้นไปที่การส่งเสริมสภาพแวดล้อมของเขตชานเมืองให้อยู่ในระดับที่ดีและรองรับซึ่งการขยายตัวของการอยู่อาศัยในเขตชานเมืองรวมไปถึงเขตการให้บริการขนส่งมวลชนอีกด้วย
- พื้นที่สีส้ม – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- รหัสผังกำกับคือ ย.5-ย.7 โดยที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ที่จะมุ้งเน้นไปที่การรองรับการอยู่อาศัยและการขยายตัวบริเวณเขตต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รวมไปถึงพื้นที่เขตให้บริการขนส่งมวลชน
- พื้นที่สีน้ำตาล – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- รหัสผังกำกับคือ ย.8-ย.10 ที่ดินประเภทนี้จะเน้นไปที่การอนุรักษ์และดำรงให้คงอยู่ของสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ และรองรับการอยู่อาศัยในเขตขนส่งมวลชนไปจนถึงเขตเมืองชั้นในที่ต่อเนื่องกับย่านพาณิชย์อีกด้วย
- พื้นที่สีแดง – ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
- รหัสผังกำกับคือ พ.1-พ.5 โดยจุดประสงค์ในการใช้งานที่ดินสีนี้คือการเป็นศูนย์พาณิชยกรรมตั้งแต่ระดับชุมชน ไปจนถึงระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเชียงใต้ ซึ่งมีเป่าหมายในการพัฒนาระดับศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าบริการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว ทั้งนี้ก็ยังนำไปใช้เพื่อการอยู่อาศัยได้เช่นกัน
- พื้นที่สีม่วง – ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
- รหัสผังกำกับคือ อ.1 และ อ.2 โดยที่ อ.1 นั้นจะเน้นไปที่อุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลภาวะต่ำ ส่วน อ.2 นั้นเป็นนิคมอุตสาหกรรม หรือย่านอุตสาหกรรมเพื่อการผลิตและส่งออก และสามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการในรูปแบบอื่นได้ไม่เกิน 10%
- พื้นที่สีเม็ดมะปราง – ที่ดินประเภทคลังสินค้า
- รหัสกำกับคือ อ.3 โดยพื้นที่แถบนี้จุดประสงค์ในการใช้งานคือนำไปสร้างเป็นครังสินค้า คลังบรรจุภัณฑ์ หรืออุตสาหกรรมเกี่ยวกับการประกอบต่างๆโดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมในชุมชน
- พื้นที่สีเขียว – ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
- รหัสกำกับคือ ก.1-ก.3 ทีดินประเภทนี้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ เกี่ยวข้องกับการเกษตร และสถานที่ราชการ โดยอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกิน 5% และ 10%
- พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว – ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
- รหัสกำกับคือ ก.1-ก.3 ทีดินประเภทนี้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ เกี่ยวข้องกับการเกษตร และสถานที่ราชการ โดยจะเน้นหนักไปที่การอนุรักษ์และดูแลพื้นที่การเกษตร เพื่อรักษาสภาพแวดล้อม โดยอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกิน 5% และ 10%
- พื้นที่สีน้ำตาลอ่อน – ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
- รหัสกำกับคือ ศ.1-ศ.2 โดยมักจะเป็นที่ดินที่เน้นไปในทางการอนุลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติให้คงอยู่ และยังสามารถใช้ในเชิงพาณิชย์และท่องเที่ยว จึงสามารถสร้างโรงแรมได้ แต่ก็มีเงื่อนไข คือต้องไม่เป็นอาคารขนาดใหญ่จนเกินไปและไม่สามารถสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ได้
- พื้นที่สีน้ำเงิน – ที่ดินประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
- รหัสกำกับคือ ส. ให้พูดสั่นๆแบบเข้าใจง่ายเลยก็คือ เป็นที่ดินของรัฐนั่นเอง มีทั้ง สถานศึกษา ศาสนสถาน โรงพยาบาล และ สถานที่ราชาการต่างๆ จึงมักจะพบพื้นที่สีน้ำเงินให้เห็นกระจายตัวอยู่ในเกือบทุกพื้นที่ บางครั้งพื้นที่ใดที่ทางรัฐยังไม่นำมาทำการอันเป็นประโยชน์ก็มักจะนำมาปล่อยสัมปทานให้เช่าแก่ภาคเอกชนแทน
จากข้อมูลจะเห็นได้ว่าพื้นที่แต่ละโซนสีนั้นได้กำหนดจุดประสงค์ในการปลูกสร้าง การนำไปใช้ในเชิงพาณิชย์ หรือการไปใช้ในการสาธารณูปโภคไว้อย่างชัดเจน หากต้องการทำการปลูกสร้างหรือต้องการซื้อที่ดินเพื่อการใด ๆ นั้น จึงควรที่จะตรวจสอบผังเมืองและโซนสีของที่ดินนั้น ๆ ก่อนดำเนินการเพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทหรือปัญหาเกี่ยวทางด้านกฏหมายในอนาคต หากมีข้อสงสัยหรือหรือการดำเนินการเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่าง ๆ ติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm
เครดิต: http://3d-cpd.bangkok.go.th/bmaall/BangkokMasterPlan.pdf