เรื่องกฏหมายควรรู้ก่อนซื้อคอนโด!

คนยุคนี้ที่ใช้ชีวิตในเมืองส่วนใหญ่มักเลือกคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่าบ้านเป็นหลัง เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันและการเดินทางที่สะดวกกว่าสำหรับชีวิตในเมือง แต่ก่อนจะตกลงปลงใจเลือกซื้อคอนโดนั้นควรทราบกฏหมายที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอาไว้สักนิด เพื่อเป็นข้อมูลการตัดสินใจก่อนยื่นกู้กับธนาคาร หรือจ่ายเงินก้อนโตในการซื้อคอนโด

ตามข้อกฏหมายนั้นกรรมสิทธิ์ห้องชุด มี 2 ประเภท

• กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล
• กรรมสิทธิ์ส่วนรวม

กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล
ทรัพย์สินในส่วนของคอนโดจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อเพียงผู้เดียว รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ในโครงการ เช่น ที่จอดรถส่วนบุคคล สวนหย่อม หรือพื้นที่ภายในคอนโด ซึ่งพื้นที่เหล่านี้จะถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลทั้งสิ้นไม่ต้องแบ่งกับเจ้าของห้องอื่น

กรรมสิทธิ์ส่วนรวม
ทรัพย์สินในส่วนของห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ แต่ทรัพย์สินในส่วนของคอนโดเป็นกรรมสิทธิ์ของส่วนกลางที่เจ้าของห้องทุกคนมีสิทธิ์ร่วมกัน หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็น “พื้นที่ส่วนกลาง” นั่นเอง เช่น สระว่ายน้ำ ที่จอดรถ ฟิตเนส สวนหย่อม เป็นต้น

นอกจากเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ควรรู้เเล้วนั้น ผู้ซื้อก็ควรศึกษาว่าโครงการนั้น ๆ ได้ปฏิบัติตามข้อบังคับของพระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติควบคุมอาคารครบถ้วนหรือไม่ ก่อนตัดสินใจซื้อห้องในโครงการฯ โดยมีข้อควรพิจารณาหลัก ๆ ดังนี้

1. ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ
ผู้ซื้อสามารถสอบถามกับเจ้าหน้าของโครงการฯ ได้ แต่ส่วนใหญ่โครงการฯ จะต้องได้รับการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) ก่อน จึงจะสามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างคอนโด

2. ใบจดทะเบียนเป็นอาคารชุด
เนื่องจากเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ที่จะแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกับทรัพย์สินในโครงการฯ มีการตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งบ่งชี้ถึงข้อแตกต่างของคอนโดฯ กับอพาร์ตเมนต์

3. กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย
โครงการฯ จะต้องมีรายละเอียดแผนการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร ระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น

4. การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ
หากโครงการมีอาคารติดกับถนนสาธารณะ โครงการฯ จะต้องมีระยะร่นของอาคารจากกึ่งกลางของถนนสาธารณะตามที่กฏหมายกำหนด ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามความกว้างของถนนแต่ละบริเวณโครงการฯ

หลายคนอาจจะเคยกังวลว่าเมื่อมีวินาศภัยต่าง ๆ เกิดขึ้นเจ้าของห้องชุดจะไม่ได้รับค่าชดเชยใด ๆ ทั้งสิ้น เหมือนเป็นเจ้าของพื้นที่ในอากาศ แต่ข้อเท็จจริงก็คือเจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์จะได้รับส่วนแบ่งค่าชดเชยจากบริษัทประกันฯ ที่โครงการได้ทำไว้ เพราะถือว่าเจ้าของห้องคอนโดทุกคนเป็นเจ้าของร่วมในโครงการนั่นเอง หากเกิดข้อสงสัยหรือมีปัญหาเกี่ยวการที่พักอาศัย ต้องการปรึกษาข้อกฎหมายหรือดำเนินการเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่าง ๆ สามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm