บ้านเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ หากวางแผนว่าจะซื้อบ้านในอนาคตก็ควรใช้เวลาศึกษาข้อมูล และรายละเอียดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องให้ได้มากที่สุด เพื่อเป็นประโยชน์สำหรับการพิจารณาก่อนตัดสินใจ รวมทั้งเพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบจากเงื่อนไขหรือข้อสัญญาที่อาจจะไม่เป็นธรรม
การทำหนังสือสัญญา
ก่อนการดำเนินการยื่นขอกู้เพื่อซื้อบ้านกับธนาคารนั้น ส่วนใหญ่ทางโครงการบ้านจัดสรรหรืออสังหริมทรัพย์ต่าง ๆ จะต้องมีการจัดทำหนังสือสัญญาขึ้น เพื่อเป็นการยืนยันว่าผู้ซื้อสนใจและต้องการซื้อสินทรัพย์จริง ๆ โดยหนังสือสัญญาต่าง ๆ มีดังนี้
- สัญญาจองซื้อบ้าน คือ หนังสือซื้อขายบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่ก่อสร้าง หรือยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ จัดทำขึ้นไว้ก่อนจนกว่าจะมีรายละเอียดเพียงพอให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วมักจะระบุรายละเอียดและเงื่อนไขในการผ่อนดาวน์ไว้ในสัญญาจองซื้อบ้านฉบับนี้ด้วย
- สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ หนังสือที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการแสดงเจตนาของทั้งสองฝ่าย มีการวางเงินมัดจำไว้เป็นประกัน ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน
- สัญญาซื้อขายบ้าน คือ หนังสือปลายทางที่จะทำให้การตกลงซื้อขายบ้านนั้นมีผลทางกฎหมาย เพื่อให้กรรมสิทธิ์บ้านกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยสัญญาซื้อขายบ้านจะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่เท่านั้น และมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)
การเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ในการดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมในส่วนต่าง ๆ จึงต้องศึกษาเพื่อเป็นข้อมูล นำไปพิจารณาและคำนวณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
- ค่าธรรมเนียม
- กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมกำหนดว่าทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ซึ่งขึ้นอยู่กับการเจรจาในการซื้อขายว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ชำระ
- ค่าอากร
- ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่ว่าอย่างใดจะสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์นี้ได้มาโดยการรับมรดกตกทอด
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด ซึ่งพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี
การโอนกรรมสิทธิ์
หลังจากดำเนินการทำสัญญาเรียบร้อยแล้ว รวมทั้งอสังหริมาทรัพย์ได้ก่อสร้างจนเสร็จสมบูรณ์พร้อมสำหรับการพักอาศัยเเล้ว ผู้ซื้อควรพิจารณาและตรวจสอบความเรียบร้อยในส่วนต่าง ๆ ของตัวบ้านหรือคอนโดอย่างถี่ถ้วนก่อนทำการเซ็นรับรองและรับโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หากเกิดปัญหาขึ้นในภายหลังจะไม่สามารถเรียกร้องใด ๆ ได้ เนื่องจากผู้ซื้อได้เซ็นยอมรับสินทรัพย์มาไว้เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองเเล้วนั่นเอง
เนื่องจากการลงทุนมีความเสี่ยงและบ้านเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เวลาในการพักอาศํยไปอีกยาวนาน การศึกษาข้อมูลในด้านต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านจึงเป็นสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่ง หากต้องการที่ปรึกษาหรือการดำเนินการเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่าง ๆ ติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm
เครดิต: https://blog.ghbank.co.th/house-sale-contract/
https://goodhomeasset.com/blogs/transfer-of-land-ownership
https://balanceniti.com/สัญญาซื้อขายบ้าน-คืออะไ
https://www.sansiri.com/content/view/เจาะลึกเพื่อลงทุน-กฏหมายอสังหาควรรู้/th