อยากมีบ้านสำหรับอยู่อาศัยหรือซื้อที่ดินสำหรับลงทุน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ “หนังสือสัญญาซื้อขาย” เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง จึงไม่สามารถแค่เพียงจ่ายเงินและโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ต้องมีการทำเอกสารสัญญาซื้อขายเพื่อผู้ซื้อและผู้ขายนั้นตกลงยอมรับเงื่อนไขต่าง ๆ ทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน
สัญญาซื้อขายคืออะไร
เอกสารสัญญาในการตกลงซื้อขายบ้านซึ่งมีผลทางกฎหมายทั้งผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ จุดประสงค์เพื่อให้กรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดินนั้นกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์ โดยสัญญาซื้อขายบ้านจะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่เท่านั้น และมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)
5 ส่วนประกอบของสัญญาซื้อขาย
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา
อยู่ในส่วนบนหรือหัวของสัญญาเพื่อบันทึกข้อมูล วัน เวลา และสถานที่ที่มีการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น ร เพื่อเป็นการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ซึ่งสัญญาจะมีผลนับตั้งแต่วันที่ระบุในส่วนนี้
2. รายละเอียดของคู่สัญญา
ในสัญญาจะต้องระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่โดยใช้รายละเอียดตามบนบัตรประชาชน รวมทั้งต้องมีสำเนาบัตรประชาชนเป็นเอกสารแนบท้ายเพื่อประกอบหนังสัญญาซื้อขายด้วย
3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
แสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ต้องการซื้อขาย หากเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดิน ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน
ระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมการแจกแจงอย่างชัดเจนว่ามีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท รวมทั้งการชำระด้วยเงินสดหรือเช็กธนาคาร หากเป็นเช็กธนาคารต้องระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่ และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย
5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
วันที่ทำสัญญาซื้อขายและวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาจจะเป้นวันเดียวกัน หรือหลังวันทำสัญญาซื้อขายก็ได้ แต่ต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัด
ค่าธรรมเนียมนิติกรรมในการทำสัญญาซื้อขายฯ
ในการดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมในส่วนต่าง ๆ จึงต้องศึกษาเพื่อเป็นข้อมูล นำไปพิจารณาและคำนวณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
- ค่าธรรมเนียม
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมกำหนดว่าทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ซึ่งขึ้นอยู่กับการเจรจาในการซื้อขายว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ชำระ
- ค่าอากร
ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่ว่าอย่างใดจะสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์นี้ได้มาโดยการรับมรดกตกทอด
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด ซึ่งพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี
ก่อนทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตรวจสอบรายละเอียดที่ระบุในหนังสือสัญญาอย่างถี่ถ้วน หากทำการเซ็นลงนามในสัญญาเเล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขใด ๆ ได้อีก ดังนั้นก่อนทำนิติกรรมด้านกฎหมายใด ๆ ต้องพิจารณาเอกสารสัญญาอย่างละเอียดรอบคอบ เพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของตัวเองในการทำสัญญาฉบับบนี้ หากมีข้อสงสัยหรือหรือการดำเนินการเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่าง ๆ ติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm
https://ms.udru.ac.th/FNresearch/assets/pdf/ch04.pdf