การซื้อขายที่ดินถือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในระยะยาว แต่ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินผืนใดต้องตรวจสอบให้เเน่ใจว่าเป็นที่ดิน ส.ป.ก. หรือไม่ เพราะหากมาตรวจสอบทีหลังว่าเป็นที่ดิน ส.ป.ก. ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกเงินคืนได้ และอาจมีความผิดทางกฎหมายตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 อีกด้วย
พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518
“เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ ประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม ประชากรส่วนใหญ่มีอาชีพในการเกษตร ที่ดินจึงเป็นปัจจัยสำคัญและเป็นรากฐานเบื้องต้นของการผลิตทางเกษตรกรรม แต่ปัจจุบันปรากฏว่าเกษตรกรกำลังประสบความเดือดร้อนเนื่องจากต้องสูญเสียสิทธิในที่ดินและกลายเป็นผู้เช่าที่ดิน ต้องเสียค่าเช่าที่ดินในอัตราสูงเกินสมควร ที่ดินขาดการบำรุงรักษา จึงทำให้อัตราผลิตทางเกษตรกรรมอยู่ในระดับต่ำ เกษตรกรไม่ได้รับความเป็นธรรมและเสียเปรียบจากระบบการเช่าที่ดินและการจำหน่ายผลิตผลตลอดมา ซึ่งส่งผลให้เกิดภาวะความยุ่งยากทั้งในทางเศรษฐกิจ สังคม การปกครองและการเมืองของประเทศเป็นอย่างมาก จึงเป็นความจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐจะต้องดำเนินการแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยด่วนที่สุด โดยวิธีการปฏิรูปที่ดิน เพื่อช่วยให้เกษตรกรมีที่ดินทำกิน และให้การใช้ที่ดินเกิดประโยชน์มากที่สุด พร้อมกับการจัดระบบการผลิตและจำหน่ายผลิตผลเกษตรกรรม เพื่อให้ความเป็นธรรมแก่เกษตรกร ทั้งนี้ เพื่อเป็นการสนองแนวนโยบายแห่งรัฐในการลดความเหลื่อมล้ำในฐานะของบุคคลในทางเศรษฐกิจและสังคม ตามที่ได้กำหนดไว้ในรัฐธรรมนูญ จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ขึ้น”
ที่ดิน ส.ป.ก. คือ ที่ดินที่รัฐให้ประชาชนครอบครองเพื่อการเกษตรกรรม บุคคลมีสิทธิครอบครองที่ดินไม่เกิน 25 ไร่ หรือครอบครัวมีสิทธิครอบครองไม่เกิน 50 ไร่ โดยไม่สามารถซื้อขายหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นเป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม ได้แก่
- สามีภรรยา
- บุตร
- บิดามารดา
- พี่น้องร่วมบิดามารดา
- พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดา
- หลาน
สิทธิและเงื่อนไขในการครอบครองที่ดิน ส.ป.ก.
- หากผู้ที่ได้ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. ได้นำที่ดินไปทำการพาณิชย์ให้เช่าหรือซื้อขายแก่ผู้อื่น เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบและไม่ให้สิทธิในที่ดินส.ป.ก.อีกต่อไป หากฝ่าฝืนไม่ยอมออกจากที่ดินจะถือเป็นการเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และมีความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 แห่งประมวลกฎหมายอาญา
- กรณีทำสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่าที่ดิน ส.ป.ก. ซึ่งถือว่าผิดจุดประสงค์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน การซื้อขายหรือการเช่าตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ซื้อที่ดิน ส.ป.ก. จะไม่ได้รับสิทธิใด ๆ ในการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว
- หากผู้ซื้อที่ดินชำระเงินค่าที่ดิน ส.ป.ก. ถือว่าผิดจุดประสงค์การห้ามซื้อขายที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อจะไม่สามารถเรียกเงินที่ชำระไปคืนมาได้ ตามมาตรา 411 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ก่อนทำการซื้อขายที่ดินจึงต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วนและชัดเจน หากพบว่าเป็นที่ดิน ส.ป.ก. จะไม่สามารถทำการซื้อขายได้ หากตรวจพบหลังจากการซื้อขายจะไม่สามารถทวงคืนเงินที่จ่ายไปได้ หากต้องการตรวจสอบที่ดินหรือต้องการที่ปรึกษาทางด้านกฏหมาย หรือต้องการคำแนะนำในการจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm