ในบางจังหวะของชีวิตก็ไม่ได้ราบรื่นอย่างที่วางแผนเอาไว้ ยิ่งเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงผันผวนบ่อยๆ ก็เป็นไปได้ว่าจะมีช่วงเวลาที่การเงินสะดุดติดขัด ต้องการเงินทุน เงินก้อนมาหมุนเวียน ต่อยอดธุรกิจและการดำเนินชีวิต ทั้งนี้ วิธีการ “หาเงินทุน” สำหรับคนที่มีอสังหาฯ ในครอบครอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินเอาไว้ สามารถทำได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการ “จำนอง” หรือว่า “การขายฝาก” แต่แบบไหนจะดีกว่ากัน หรือควรเลือกแบบไหนดี เราก็ควรต้องมาทำความเข้าใจเสียก่อนว่า “จำนอง” กับ “ขายฝาก” คืออะไร และมีข้อดีแตกต่างกันอย่างไร
จำนองคืออะไร มีข้อดีอย่างไร?
การจำนอง คือ การทำนิติกรรมที่เรานำเอาบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดินที่ครอบครองอยู่ ไปให้กับผู้รับจำนอง เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนอง จะได้ดอกเบี้ยเป็นการตอบแทน ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่จะไม่มีสิทธิ์ยึดทรัพย์ เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้น ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่ ซึ่งจุดนี้ถือเป็นข้อดีของการจำนอง ให้อุ่นใจได้ว่า เราจะยังไม่สูญเสียอสังหาฯ ที่ยื่นจำนองไป จนกว่าการยื่นฟ้องร้องจะเสร็จสิ้น
ขายฝากคืออะไร มีข้อดีอย่างไร?
การขายฝาก ถือว่ามีความคล้ายคลึงกับการจำนองอยู่พอสมควร คือเป็นการทำนิติกรรมที่เรานำเอาอสังหาฯ ไปให้ผู้รับซื้อฝาก เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยเช่นกัน แต่ความแตกต่างระหว่างการขายฝาก กับการจำนอง ก็คือ กรรมสิทธิ์ของอสังหาฯ จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาเสร็จสิ้น แต่ผู้ขายฝาก จะมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่หาก 10 ปีผ่านไปแล้วไม่นำเงินมาซื้อคืน ก็จะถูกยึดทรัพย์ได้เลยทันที โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้องใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งหากถามว่าข้อดีของการขายฝากอยู่ตรงไหน คำตอบก็คือในเรื่องของวงเงินที่ได้จะสูงกว่าการจำนอง และในมุมของผู้รับขายฝากนั้น ก็จะได้ประโยชน์มากกว่า คือได้ทั้งดอกเบี้ยรายเดือน และมีโอกาสยึดทรัพย์ได้เลยโดยไม่ต้องไปเสียเวลาฟ้องร้อง เมื่อผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด
แล้วขายฝากกับจำนองต่างจากสินเชื่อบ้านแลกเงินอย่างไร?
เมื่อทราบแล้วว่าการขายฝากกับจำนอง ก็คือการเอาอสังหาริมทรัพย์ที่มีไปแลกเป็นเงินทุนออกมา หลายคนก็อาจสงสัยว่า แล้วแบบนี้จะต่างจากสินเชื่อบ้านแลกเงินอย่างไร เพราะก็เป็นการนำบ้านไปขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้เราได้เงินออกมาใช้จ่ายก้อนหนึ่งเช่นกัน ทั้งนี้ ความแตกต่างหลักๆ ของสินเชื่อบ้านแลกเงิน กับขายฝากและจำนองก็คือ ขายฝากกับจำนองเป็นการทำนิติกรรมกับใครก็ได้ที่พร้อมทำสัญญากัน แต่สินเชื่อบ้านแลกเงินจะเป็นการทำกับธนาคาร ซึ่งก็มีความน่าเชื่อถือ และปลอดภัยมากกว่า ในขณะเดียวกัน วงเงินที่จะได้จะการทำนิติกรรมทั้ง 3 รูปแบบนั้น การจำนองจะได้น้อยสุดคือ ประมาณไม่เกิน 30% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ในขณะที่การขายฝากจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทางผู้รับขายฝาก แต่ถ้าเป็นการขอสินเชื่อกับธนาคาร จะได้วงเงินสูงสุดมากถึง 80% และระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนานสูงกว่าคือ 30 ปี
ตารางเปรียบเทียบ ความแตกต่างระหว่าง ขายฝาก จำนอง และ สินเชื่อบ้านแลกเงิน
สำหรับผู้ที่มีอสังหาฯ ไว้ในครอบครองนั้น ถือว่ามีช่องทางในการนำมาใช้สร้าง “เงินทุน” เพื่อนำไปหมุนเวียนได้เป็นอย่างดี แต่ทั้งนี้ ในการจะพิจารณาเลือกว่าจะใช้วิธีการไหนในการหาเงินทุน ก็ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของแต่ละคน โดยหากต้องการเงินจำนวนไม่มาก การนำบ้านหรือที่ดินไปจำนอง ที่ปลอดภัยกว่าเพราะการันตีว่าไม่ถูกยึดทรัพย์ทันทีแน่นอน แต่หากต้องการวงเงินสูงๆ การขายฝากก็ถือว่าตอบโจทย์ แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้รับซื้ออาจนำทรัพย์เราไปขายต่อก่อนได้ ซึ่งด้วยเหตุนี้เอง การนำบ้านเข้าธนาคารหรือใช้เป็นการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน ก็อาจจะมีความปลอดภัยมากกว่า แต่ก็ต้องมีการประเมินผ่านเกณฑ์ที่เข้มงวดมากกว่า อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกการหาเงินทุนจากอสังหาฯ ที่มีในรูปแบบไหน ก็ต้องทำความเข้าใจ ศึกษารายละเอียด และประเมินความเสี่ยงที่จะขึ้นได้ให้รอบคอบที่สุด เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตัวเราเอง
ขอบคุณ REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
กฏหมายเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว และเรานั้นสามารถพบเจอได้ทั่วไปในการดำเนินชีวิตประจำวัน การศึกษากฏหมายเป็นเรื่องที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาปัญหาทางด้านกฏหมายสามารถสอบถามข้อมูลมาได้ที่ Line@bnlaw และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook B.N. Law