ปัญหาปวดหัวกวนใจของชาวเมืองในการเลือกซื้อคอนโดมีเนียมเพื่อความสะดวกสบาย แต่ก่อนสะดวกสบายต้องเผชิญกับปัญหาสารพัด โดยเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดมีเนียมช่วง Pre-sale หรือซื้อก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ซึ่งข้อดีในการซื้อช่วง Pre-sale คือจะได้ราคาดีกว่าช่วงที่คอนโดมีเนียมสร้างแล้วขาย แต่ความเสี่ยงในการซื้อช่วง Pre-sale ก็มีเช่นกัน เช่น ห้องที่สร้างไม่เป็นไปตามสเปคในสัญญาจะซื้อจะขาย พื้นที่เล็กกว่าในสัญญาฯ เป็นต้น ดังนั้นต้องพิจารณากันให้ดีว่ารับความเสี่ยงแบบไหนได้มากกว่ากัน
ข้อพิจารณาคอนโดมีเนียมผิดสเปค
การก่อสร้างที่ไม่เป็นไปหรือไม่เหมือนตามที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในบริเวณในยูนิตคอนโดที่ผู้ซื้อซื้อและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง โดยสามารถจัดกลุ่มของลักษณะการก่อสร้างผิดสเปคได้ ดังนี้
- การก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ตกลงไว้
ก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมีเนียมนั้นจะต้องมีแผนผังห้องชุดเพื่อให้ผู้ซื้อได้เห็นภาพรวมของห้องทั้งหมดก่อนตกลง แต่การก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบที่ตกลงไว้ก็คือการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบแปลนที่ผู้ซื้อรับรู้ เช่น ในแผนผังแสดงให้เห็นว่ามีการติดตั้งประตูกั้นระหว่างห้องนั่งเล่นกับห้องครัว แต่ไม่ห้องจริงไม่มีการติดตั้ง หน้าต่างห้องตามแบบเป็นบานเปิดสองบาน แต่ห้องจริงเป็นบานกระจกติดตาย แม้กระทั่งการมีเสาหรือท่อปรากฏในพื้นที่ห้องโดยที่ไม่มีการแสดงไว้ในแบบ เป็นต้น
- สิ่งแวดล้อมภายในและภายนอกโครงการไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้
การผิดสเปคนั้นสามารถเกิดขึ้นได้ในบริเวณส่วนกลางด้วย เมื่อสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการไม่เป็นไปตามที่โฆษณาเอาไว้ เช่น การไม่มีจำนวนลิฟท์เท่าที่แสดงไว้ในแผนผัง และระบบลิฟท์ไม่ได้ล็อคชั้นตามที่ตกลงกัน การมีจำนวนที่จอดรถไม่ได้เท่าที่ระบุไว้ในรายละเอียด หรือการไม่มีสระว่ายน้ำสำหรับเด็ก หรือคอนโดมีเนียมแจ้งว่าจะมีคอมมูนิตี้มอลล์ แต่นำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นโครงการอย่างอื่นแทน เป็นต้น
- วัสดุ อุปกรณ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้
กรณีนี้โครงการอาจมีการก่อสร้างถูกต้อง ตรงตามแบบ แต่มีการผิดสเปคในรายละเอียดวัสดุ อุปกรณ์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งแม้ว่าการผิดสเปคในข้อนี้จะไม่กระทบต่อการอยู่อาศัยมากนัก แต่ย่อมทำให้ผู้ซื้อไม่ได้รับประโยชน์จากการซื้อคอนโดมากเท่าที่ควร
- พื้นที่ของห้องชุดคลาดเคลื่อน
อาจเกิดจากการวัดพื้นที่และการลงมือปฎิบัติจริง ซึ่งพบบ่อยสำหรับผู้ซื้อคอนโดมีเนียมที่ซื้อในช่วง Pre-sale โดยพื้นที่ที่คล่ดเคลื่อนอาจจะเพิ่มขึ้นหรือน้อยลงก็ได้
กฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากพื้นที่เกินหรือขาดมากกว่า 5% ผู้ซื้อสามารถขอยกเลิกสัญญาได้
- พระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 6/1 วรรคสามกำหนดผลของโฆษณาอาคารชุด หากการส่งมอบห้องชุด หรือทรัพย์ส่วนกลาง หรือสาธารณูปโภคไม่ตรงกับโฆษณาหรือหรือหนังสือชักชวนก็ถือว่าผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาได้
ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมีเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ควรศึกษาข้อมูลโครงการ เจ้าของผู้พัฒนาโครงการ และข้อมูลกฎหมาย เพื่อป้องกันการเสียเปรียบในกรณีที่การก่อสร้างไไม่เป้นไปตามสเปคที่ระบุในสัญญานั้น เพียงศึกษาข้อมูลกฏหมายพื้นฐานหรือกฎหมายต่าง ๆ ก่อนสักเล็กน้อยเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต หากมีข้อสงสัยหรือหรือการดำเนินการเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่าง ๆ ติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm
https://www.lawyerleenont.com/_m/article/content/content.php?aid=539131932