หากตอนนี้คุณมีที่ดินอยู่ในมือและกำลังจะสร้างบ้านบนที่ดินผืนนั้น คุณไม่ควรมองข้ามข้อกฏหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นแนวทางในการสร้างบ้านให้สมบูรณ์แบบและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฏหมาย เพราะการสร้างบ้านย่อมมีรายละเอียดและกฏเกณฑ์ที่ต้องศึกษาและเรียนรู้อีกมากมาย
วิธีการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
- เริ่มต้นจากการรวบรวมเอกสารที่มีความจำเป็น และเขียนคำร้อง แล้วยื่นต่อเจ้าพนักงานประจำสำนักงานเขตในท้องถิ่น ในขั้นตอนนี้ควรยื่นเอกสารที่มีความจำเป็นมาอย่างครบถ้วน เพื่อยื่นให้ทางเจ้าพนักงานได้รับไปตรวจสอบ และพิจารณาตามความเหมาะสม หากเอกสารที่ยื่นมาไม่ครบถ้วน อาจจะส่งผลให้ไม่ผ่านการพิจารณา
- เจ้าพนักงานประจำสำนักงานเขตประจำท้องถิ่น จะตรวจสอบแบบแปลน โดยในพื้นที่ที่ได้มีการประกาศใช้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร หรือกฎหมายผังเมืองบ้าน หรืออาคาร จะต้องมีการอนุญาตจากทางการ ก่อนเริ่มสร้างบ้าน และอาคาร โดยจะต้องก่อสร้างตามแบบแปลนที่ได้รับการอนุญาตแล้วเท่านั้น
- หลังจากมีการตรวจสอบคำร้อง เอกสารต่าง ๆ รวมถึงแบบแปลนเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้ยื่นคำร้องก็จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่ในกรณีที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร อาจจะต้องมีการแก้ไขรายละเอียดบางส่วน ผู้ยื่นคำร้องจะต้องไปแก้ไขตามที่ทางเจ้าพนักงานได้แจ้ง และเมื่อแก้ไขเสร็จเรียบร้อยแล้วให้นำเอกสาร และคำร้องมายื่นต่อเจ้าพนักงานประจำสำนักงานเขตในท้องถิ่นใหม่อีกครั้ง
- เมื่อผู้ยื่นคำร้องได้รับใบอนุญาตแล้ว นอกจากจะเก็บเอกสารฉบับจริงไว้แล้ว ควรทำสำเนาเก็บไว้ด้วย เผื่อไว้ในกรณีที่เกิดการสูญหาย หรือเอกสารชำรุด จากนั้นให้ทางวิศวกร ผู้รับเหมา หรือบริษัทรับก่อสร้างบ้าน ได้ดำเนินงานก่อสร้างบ้านต่อไป
เอกสารที่ต้องใช้ในการขอใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน
- เอกสารสำเนาบัตรประชาชน (ผู้ขออนุญาต และเจ้าของที่ดิน) จำนวนอย่างละ 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้าน (ผู้ขออนุญาต และเจ้าของที่ดิน) จำนวนอย่างละ 1 ชุด
- เอกสารแสดงการครอบครองที่ดิน ได้แก่ สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนา นส.3 จำนวน 2 ชุด
- แบบก่อสร้างแผนผัง และรายการประกอบแบบ จำนวนอย่างละ 5 ชุด
- สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
ข้อมูลเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง ต่อเติม รื้อถอน
- ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร , ดัดแปลงอาคาร , รื้อถอนอาคาร (แบบ ข.1)
- เมื่อผู้ขออนุญาตได้รับอนุญาตแล้ว ท่านจะต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตดังต่อไปนี้
– ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง,ดัดแปลง,รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต
-ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร , ดัดแปลงอาคารรื้อถอนอาคาร (แบบ อ.1) ให้ท่านไปขอรับใบอนุญาตภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาตไว้ หากประสงค์จะขออนุญาตอีกจะต้องดำเนินการเช่นเดียว กันกับการขออนุญาตใหม่
หลักฐานประกอบการขออนุญาต
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดิน จำนวน 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดินจำนวน 1 ชุด
- สำเนาโฉนดที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง จำนวน 1 ชุด
- แบบแปลน ผังบริเวณและรายการประกอบแบบแปลนจำนวน 4 ชุด
- หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีที่เจ้าของอาคารไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่อาคารนั้นตั้งอยู่)
- หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน (กรณีที่อาคารก่อสร้างชิดเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม.)
การเริ่มต้นสร้างบ้าน
- การตรวจสอบ และ จัดเตรียม
- งานโครงสร้างบ้าน
- ขั้นตอนการตอกเสาเข็ม
- งานระบบภายในบ้านและนอกบ้านทั้งหมด
- งานสถาปัตยกรรม
อัตราค่าออกแบบบ้าน
- บ้านพักอาศัย ถ้างบประมาณก่อสร้างไม่เกิน 10 ล้าน จะคิดค่าออกแบบ 7.5% ของงบประมาณ
- การตกแต่งภายใน ถ้างบประมาณก่อสร้างไม่เกิน 10 ล้านจะคิดค่าออกแบบ 10% ของงบประมาณ
- ถ้างบประมาณมากกว่านี้ สัดส่วนของค่าออกแบบ ทั้ง 2 ชนิดจะลดลง
วิธีการแบ่งงานของสถาปนิกและมัณฑนากร
งานสถาปนิกก็คือ การออกแบบตัวบ้าน เพื่อครอบคลุมห้างต่าง ๆ ให้กลมกลืน และมีความงามต่อเนื่องกัน พร้อมทั้งสามารถป้องกันแดดฝน รวมถึงการรับลมตามธรรมชาติด้วย
งานมัณฑนากรก็คือ การออกแบบตกแต่งภายใน รวมถึงรายละเอียดของผนัง พื้น ฝ้า เพดาน พร้อมทั้ง เฟอร์นิเจอร์ และส่วนประกอบต่าง ๆ ซึ่งจะต้องสอดคล้องกับประโยชน์ใช้สอยที่สถาปนิกออกแบบไว้
เพราะฉะนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่สถาปนิก กับมัณฑนากรจะต้องออกแบบไปด้วยกัน เพื่อให้เกิดประโยชน์ใช้สอยสูงสุด รวมถึงความงามที่ต่อเนื่องระหว่างภายในและภายนอกบ้าน
จรรยาบรรณของสถาปนิก
- ต้องทำงานโดยซื่อสัตย์ ไม่ทิ้งงานหากไม่มีเหตุอันควร และต้องตั้งใจทำงานของตนให้เป็นผลดีต่อ “สังคม”
- ห้ามทำอะไรที่เสื่อมแก่ “เกียรติศักดิ์แห่งวิชาชีพ”
- ห้ามโฆษณาใด ๆ “ซึ่งการประกอบวิชาชีพสถาปนิก”
- ห้ามใช้แบบที่ออกแบบให้คนอื่นแล้ว ยกเว้นแต่เจ้าของแบบเดิมอนุญาต
- ไม่ตรวจเช็คงานสถาปนิกอื่น เว้นแต่ทำตามหน้าที่และสถาปนิกอื่นนั้นทราบก่อน
- ไม่แย่งงานสถาปนิกอื่น (ไม่ทำงานที่สถาปนิกอื่นกำลังทำอยู่)
- ไม่หางานโดยการลดหรือประกวดค่าแบบ
- ไม่ใช้ตำแหน่งหรืออิทธิพล หรือให้คอมมิชชั่น เพื่อได้งานออกแบบ
- ปกปิดความลับของแบบลูกค้าตน และไม่ลอกแบบผู้อื่น
- ไม่ทำลายชื่อเสียงสถาปนิกอื่น
- ห้ามกินค่าคอมมิชชั่น ซองขาว หรือค่าสเปค
- ไม่รับเหมาก่อสร้าง
ชนิดของห้องต่าง ๆ ในบ้าน
ห้องที่จำเป็นสำหรับบ้านขนาดกลาง ควรมีห้องรับแขก หรือ ห้องนั่งเล่น และ 2 ห้องนี้ อาจจะรวมเป็นห้องเดียวก็ได้ ถ้าบ้านมีขนาดเล็ก ถัดมาก็ควรจะเป็นห้องทานอาหารและห้องครัว จะเป็นครัวไทย หรือครัวฝรั่ง ก็แล้วแต่ความชอบของเจ้าของบ้าน ที่สำคัญที่สุดคือ ห้องนอน และห้องน้ำ ต้องมีความสบายอากาศถ่ายเทได้สะดวก ส่วนห้องอื่น ๆ เช่น ห้องแม่บ้าน ห้องเก็บของ ก็แล้วแต่ความจำเป็นของแต่ละบ้านรวมถึงงบประมาณที่มีอยู่ด้วย
ขนาดของพื้นที่บ้าน
โดยทั่วไปความต้องการพื้นฐานก็จะประกอบไปด้วย ห้องนอน ห้องพักผ่อน ห้องครัว ห้องน้ำ สำหรับห้องอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นตามมาเพื่อรองรับความสะดวกสบายเท่านั้นก็คือ ห้องรับแขก ห้องทำงาน ห้องอาหาร เป็นต้น และสิ่งที่ต้องคำนึงก็คือ ขนาดของห้อง สำหรับบ้านโดยทั่วไปต้องไม่น้อยกว่า 9 ตร.ม. และพื้นที่ห้องน้ำต้องไม่น้อยกว่า 2 ตร.ม. ซึ่งเป็นไปตามกำหนดของกฏหมาย
กฏหมายเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว และเรานั้นสามารถพบเจอได้ทั่วไปในการดำเนินชีวิตประจำวัน การศึกษากฏหมายเป็นเรื่องที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาปัญหาทางด้านกฏหมายสามารถสอบถามข้อมูลมาได้ที่ LINE : @bnlaw และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่างๆของเราได้ที่ Facebook B.N. Law